KKP ชี้อสังหาฯ กทม.-ปริมณฑล แข่งเดือด! ยอดโอนพุ่งแต่มูลค่าหด แนะผู้ประกอบการปรับแผนเจาะกลุ่ม Affordable

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร เผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กทม. และปริมณฑลช่วง 5 เดือนแรกปี 2569 ชี้เกิดปรากฏการณ์ย้อนแย้ง “ยอดโอนพุ่ง-มูลค่าหด” สะท้อนผู้บริโภคเปลี่ยนพฤติกรรมหันซบตลาดมือสองและคอนโดฯ เตือนครึ่งปีหลังระวังสงครามราคา แนะผู้ประกอบการเบรกโครงการแพง หันเจาะกลุ่มสินค้าราคาจับต้องได้

ปรากฏการณ์ย้อนแย้ง: ยอดโอนพุ่ง แต่มูลค่ารวมหดตัว

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร (KKP) เผยบทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ และปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร และนครปฐม) ช่วง 5 เดือนแรกของปี 2569 เทียบกับปี 2568 พบภาพความย้อนแย้งเชิงโครงสร้างที่น่าสนใจ

แม้ตลาดจะฟื้นตัวในแง่ของ “จำนวนยูนิต” แต่อัตราการเติบโตของ “มูลค่าโอนรวม” กลับขยายตัวต่ำกว่าอย่างมีนัยสำคัญ หรือติดลบในบางพื้นที่ สะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภคสู่กลุ่มสินค้าราคาประหยัด (Affordable Segment) และการหมุนเวียนของตลาดบ้านมือสอง

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือพื้นที่ กรุงเทพมหานคร ที่มียอดโอนรวมเพิ่มขึ้นถึง 17.0% แต่มูลค่ากลับขยายตัวเพียง 4.4% ในขณะที่ สมุทรปราการ ยูนิตโอนเติบโต 7.4% แต่มูลค่ารวมดิ่งลงถึง -9.5%

เจาะลึกรายพื้นที่: คอนโดฯ-บ้านมือสอง สวมบทพระเอกพยุงตลาด

การสำรวจข้อมูลเชิงลึกสะท้อนความต่างของแต่ละทำเลอย่างชัดเจน ดังนี้:

• กรุงเทพมหานคร: คอนโดมิเนียมเติบโตโดดเด่น ยอดโอนพุ่ง 24.9% มูลค่าโต 16.0% ขณะที่บ้านเดี่ยวชะลอตัวชัดเจน (ยอดโอนลดลง -0.7%, มูลค่าลดลง -9.0%) โดยเฉพาะอาคารพาณิชย์มือหนึ่งที่หดตัวแรงสุด (มูลค่าดิ่ง -48.4%)

• นนทบุรี: ภาพรวมเติบโตดี นำโดยอาคารชุด (ยอดโอนโต 20.0%, มูลค่าโต 23.0%) โดยเฉพาะคอนโดฯ มือสองที่มูลค่าโตถึง 31.4% ส่วนบ้านแฝดมือหนึ่งหดตัวแรง (ยอดโอนลดลง -18.8%)

• ปทุมธานี: เด่นสุดในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ (ยอดโอนโต 13.7%) และบ้านเดี่ยวมือสอง (มูลค่าโต 20.1%) สวนทางคอนโดฯ มือหนึ่งที่หดตัว -18.4%

• สมุทรปราการ: มูลค่ารวมติดลบ -9.5% จากปัจจัยฉุดของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมือหนึ่งที่ยอดโอนลดลงกว่า 15-21% โดยมีเพียงอาคารชุดมือสองที่พยุงตลาดไว้ได้ (มูลค่าโต 25.2%)

• สมุทรสาคร: โตจากแรงหนุนของอาคารชุด (ยอดโอนโต 45.5%) และบ้านเดี่ยวภาพรวม (ยอดโอนโต 15.0%)

• นครปฐม: ร้อนแรงที่สุดในปริมณฑล ภาพรวมหน่วยโอนโต 18.5% มูลค่าโต 12.1% นำโดยคอนโดฯ มือหนึ่งที่ยอดโอนเติบโตเกินเท่าตัว (115.4%) และมูลค่าโตถึง 100%

3 ปัจจัยกดดันมูลค่าตลาดอสังหาฯ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร วิเคราะห์ว่า มูลค่าการโอนที่ลดลงสวนทางกับจำนวนยูนิต มาจาก 3 ปัจจัยหลัก:

1. สงครามราคาจากตลาดมือสอง: ผู้ขายยอมหั่นราคาเพื่อเร่งสภาพคล่อง ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยบ้านเดี่ยวมือสองในสมุทรปราการร่วงลงถึง -30.9% และกรุงเทพฯ ลดลง -10.9%

2. การปรับเปลี่ยนสินค้า (Product Mix Shift): ผู้ซื้อปฏิเสธบ้านมือหนึ่งราคาสูง หันไปเลือกคอนโดฯ หรือบ้านแฝด/ทาวน์เฮ้าส์ขนาดเล็กที่ราคาจับต้องได้

3. ข้อจำกัดสินเชื่อและหนี้ครัวเรือน: เกณฑ์ปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวด ทำให้กำลังซื้อจริง (Real Demand) ระดับกลางไม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยราคาสูงได้

แนะกลยุทธ์ตั้งรับครึ่งปีหลัง: เจาะกลุ่ม Affordable

สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง สินค้าที่จะช่วยพยุงตลาดต้องเน้น “ความคุ้มค่าด้านราคาและฟังก์ชัน (Value for Money)” KKP แนะ 3 กลยุทธ์ตั้งรับสำหรับผู้ประกอบการ:

1. เริ่มต้นประเมินกำลังผ่อนของลูกค้า: เพื่อกำหนดกรอบราคา (Affordability) ก่อนออกแบบฟังก์ชันและขนาดที่ดิน

2. แบ่งเฟสการเปิดโครงการ: ให้สอดคล้องกับยอดขายจริง เพื่อบริหารความเสี่ยงจากดีมานด์ที่เปลี่ยนเร็วและลดภาระดอกเบี้ย

3. สร้างจุดเด่นเหนือตลาดมือสอง: ด้วยคุณภาพหลังการขายและการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยที่มีประสิทธิภาพ

สายงานสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคินภัทร พร้อมสนับสนุนผู้ประกอบการครอบคลุมทั้งสินเชื่อโครงการ การบริหารความเสี่ยง และการใช้ข้อมูลเชิงลึกวิเคราะห์ทำเล เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อที่แท้จริง และร่วมขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างมั่นคง